5 Étapes Pour Acheter Un Condominium À Phuket

L’un des investissements immobiliers les plus populaires à Phuket consiste à acheter un condominium à la fois en bail et en pleine propriété. C’est un investissement 100% légal pour les investisseurs étrangers qui souhaitent investir dans l’immobilier à Phuket, en Thaïlande. Cependant, cet investissement comme tout investissement comporte toujours un risque. Cet article vous donne 5 étapes et 3 erreurs courantes pour gérer et prévenir votre risque.

ÉTAPE 1 : CHOISIR ENTRE LOCATION ET PLEINE PROPRIÉTÉ

Lequel répond à votre stratégie et à votre objectif d’investissement ? Avant de pouvoir choisir, vous devriez peut-être comprendre quelle est la différence entre ces deux notions. Nous allons vous donner une large image de la différence entre le bail et la pleine propriété dans la loi thaïlandaise. De plus, il existe une différence dans le ratio de propriété des unités de condominiums pour les étrangers, il sera limité à 49% de la superficie du condominium (article 19 deuxième de la loi sur la copropriété BE 2551 ‘CA’), tandis que le bail ne sera pas limitée, un condominium peut être loué à des étrangers dans n’importe quelle proportion.

ÉTAPE 2 : CHOISIR LE PROJET

Pour protéger votre investissement, un projet achevé est le premier choix que vous devriez rechercher. Le projet terminé vous montre clairement à quoi ressemble votre unité, ce que comprend les parties communes c’est-à-dire le terrain et toutes les propriétés au profit des propriétaires comprenant  le bureau du CJP etc.et qui est votre copropriété (article 13, 14 et 15 du CA), la Composition de la personne morale ‘CJP’, la vie de la communauté et ce que pensent les autres propriétaires.

Le projet qui est en période de pré-construction ou qui est en période de construction doit être considéré lorsque le développeur a déjà terminé l’enregistrement du Condominium, de chaque propriétaire et des copropriétés, ainsi que le projet de règlement du CJP etc. (art. 7 à 11 du CA).

Le promoteur qui a une solide situation financière et une bonne réputation dans le domaine immobilier peut être un bon point mais pas une protection absolue. Phuket est l’une des provinces qui possède un florilège de promoteurs et de courtiers immobiliers. Vous avez tellement de choix à faire.

ÉTAPE 3 : VERIFICATIONS SUR LE CONDOMINIUM

Après avoir choisi le condominium, cela ne signifie pas que vous pouvez acheter immédiatement. Vous avez peut-être lu la nouvelle selon laquelle la Cour administrative suprême a ordonné l’annulation du titre foncier d’un projet de condominium à Phuket, ce qui a affecté le permis concerné, c’est-à-dire le permis de construire et la licence de condominium.

La vérification est l’une des étapes les plus importantes pour acheter un bien immobilier à Phuket, pour un condominium vous devez vérifier ;

(i) Permis de construire en condominium et rapport d’évaluation d’impact environnemental (EIE).

(ii) Enregistrement de la propriété en condominium et établissement du CJP, ce qui différencie la partie appartenant à la copropriété des appartements et permet de déterminer les unités accessibles à la pleine propriété.

(iii) Les lois sur la sécurité des bâtiments telles que les systèmes de protection contre les incendies, le système de ventilation, les issues de secours du bâtiment, la fourniture d’un système de traitement des eaux usées avant de les rejeter dans le drainage public, etc. De même, les exigences de sécurité de la construction pour déterminer la distance du bâtiment ; un projet de condominium d’une hauteur de plus de 23 mètres ou d’une superficie de bâtiment au total de 10 000 mètres carrés doit avoir une distance de plus de 6 mètres du terrain d’autrui. etc. et beaucoup plus de choses à vérifier.

ÉTAPE 4 : ETABLIR UN CONTRAT

En pratique, il y aura 2 contrats pertinents.

(i) un contrat de réservation dans lequel vous serez lié par des dispositions essentielles telles que le prix d’achat, le fonds de provision et les prochaines étapes du processus d’achat, du délai pour les vérifications etc. Vous devrez payer des frais de réservation qui seront remboursables si les vérifications sont négatives et a un impact sérieux sur votre droit au bail ou de pleine propriété, par exemple, si l’historique du titre foncier n’est pas suffisant pour dire que le titre foncier est légal, permis de construire incorrect, l’immeuble en condominium n’est pas conforme aux lois sur la sécurité du bâtiment, etc. .

(ii) un contrat de vente et d’achat (S&P) auquel vous serez lié par toutes les dispositions générales du contrat d’achat, c’est-à-dire le prix d’achat, le paiement, le transfert du droit à bail ou de pleine propriété, la date de clôture, la date d’enregistrement, le défaut et la pénalité ainsi que la solution des litiges, etc. vous serez peut-être intéressé de comprendre comment conclure un contrat en vertu de la loi thaïlandaise. Il est important de savoir que la brochure et toute publicité marketing est un élément du S&P (article 6/1 alinéa 3 du CA et arrêt suprême n°3274/2553) 

ÉTAPE 5 : INSCRIPTION ET REMISE DES CLEFS

Le bail et la pleine  propriété doivent être enregistrés auprès du service foncier. C’est une condition de validité en vertu de la loi thaïlandaise que le bail (durée du bail de plus de 3 ans) doit être enregistré auprès du service foncier compétent en vertu de l’article 538 du Code civil et commercial (CCC) et la pleine propriété (achat d’un bien immobilier) doit être enregistré auprès du service foncier compétent en vertu des articles 456 et 1299 du CCC. Ce système d’enregistrement visait à l’enregistrement de vos droits sur l’acte public. Votre nom sera indiqué sur le titre de propriété pour déclarer votre droit au public.

Le document requis pour l’enregistrement serait un document de base pour identifier une personne comme votre passeport, carte d’identité. Si vous êtes un conjoint légal, la lettre de consentement de votre mari/femme vous sera demandée. Vous devrez également fournir une note de crédit bancaire ou un avis bancaire pour prouver que vous avez transféré les fonds de l’étranger pour acheter l’unité.

Lesdits documents doivent décrire clairement l’objet du transfert de fonds à titre d’exemple « pour acheter l’unité de condominium ABC 123 ». Ou vous avez besoin d’un certificat bancaire thaïlandais qui décrit clairement l’objet comme étant le même, que vous avez retiré en baht thaïlandais de la banque pour acheter une unité de condominium à votre nom. En complément de ce qui précède, plus de détails et documents  peuvent vous être demandés selon les règlements du cadastre.

Les frais d’enregistrement sont différents entre le bail et la pleine propriété. Les frais de transfert et les taxes pour le bail au total sont d’environ 1,1% du prix d’achat de l’enregistrement,et pour  la pleine propriété environ 6% du prix d’achat de l’enregistrement, en fonction de nombreux critères tels que la valeur estimé par département foncier, le prix déclaré, si le vendeur est une personne physique ou morale.

Les départements fonciers édictent toujours de nouvelles réglementations concernant la documentation et les frais, le mieux est de les mettre à jour de temps en temps avant l’enregistrement. Le code civil et commercial et les règles et règlements du cadastre peuvent paraître bizarres pour certaines personnes, mais vous devez les suivre pour ne pas voir votre enregistrement échoué.

Dans certains cas, il y aura une option pour éviter lors du transfert du condominium, les taxes et les frais en reprenant une société thaïlandaise ou une société  BVI qui détient le bail ou la pleine propriété de l’unité. Dans ce cas, la vérification de la société sera une autre partie importante de l’achat.

Vous pourriez être intéressé de savoir comment contrôler totalement une société thaïlandaise.  La structure de la BVI n’est pas compliquée comme une société thaïlandaise. Une société  BVI peut avoir un seul actionnaire et administrateur. Le vendeur doit vous fournir un certificat de bonne réputation, un certificat de fonction et  les coordonnées de l’agent enregistré auprès de  la BVI pour la gestion de la société.

3 ERREURS COURANTES CONCERNANT L’ACHAT EN CONDOMINIUM ;

1-Ne pas suivre les règlements du Cadastre;

Concernant la documentation de transfert de fonds de l’étranger ; c’est-à-dire ne décrivant pas clairement l’objet du transfert. Utilisez des certificats bancaires comme un virement bancaire sans toutes les données nécessaires, ce qui n’est pas acceptable par le cadastre. Le problème est que votre inscription va échouer.

2- Ne pas déclarer le vrai prix;

Parfois les deux parties conviennent de déclarer le prix de transfert aussi bas que possible ; le risque est de payer un impôt sur le revenu important lors de la revente et d’avoir parfois un effet néfaste sur les remboursements à l’étranger dans lesquels la transaction et la documentation seront examinées et approuvées par la Banque de Thaïlande et non par le département foncier.

3- Ne pas faire preuve de diligence raisonnable ;

La plupart des cas se sont produits lors de l’achat de la copropriété avant que le promoteur n’ait fait l’enregistrement de la propriété de la copropriété et l’établissement du CJP. Dans ce cas, quelques casse-tête de procédure contentieuse contre le promoteur peuvent survenir, notamment l’inscription du bail sans droit de vote en assemblée ou de pouvoir être nommé au CJP et une commercialisation plus facile lors de la revente d’une pleine propriété.

Investir dans un condominium au bon moment pourrait être un bon retour sur investissement. Comprendre et connaître le processus juridique est quelque chose de nécessaire pour protéger votre investissement. Pour gérer et prévenir vos risques, les 5 étapes doivent avoir lieu et les 3 erreurs courantes ne doivent pas survenir lorsque vous investissez dans un condominium à Phuket. N’hésitez pas à nous contacter, nous sommes un cabinet d’avocats expérimenté à Phuket, nos avocats immobiliers seront là pour vous assister et répondre à toutes ces questions.

Article par;

Frederic Retif, Master in Business law
et Nuansnit Chantawong, Master in Law