Comment Acheter un Terrain et/ou une Villa sur Phuket

Même si le code foncier B.E. 2497 articles 86 et 87 ont des exemptions pour que les étrangers aient une «terre en pleine propriété », ces exemptions ne s’appliquent pas à la plupart des étrangers. Cependant, la pleine propriété foncière des étrangers est possible via une société thaïlandaise lorsqu’ils dirigent leur entreprise par une société thaïlandaise. Cependant, une « maison en pleine propriété » est autorisée pour les étrangers. Cet article a pour but de vous donner quelques éléments à savoir et à considérer lors de l’achat d’un terrain et/ou d’une maison à Phuket.

ÉTAPE 1 : APPRENDRE À CONNAÎTRE LA TERRE ET LES CHOSES EN RELATION.

A : Type de terrain.

Le Code foncier et le Code civil et commercial (CCC) divisent le foncier en deux grandes catégories ;

(i) « Droit de propriété » qui signifie « titre de propriété du terrain » (โฉนดที่ดิน) (Nor Sor Si Djor (NS4.Jor) et comprend « un titre de propriété sur carte » (โฉนดแผนที่), « un titre de propriété du certificat de préemption ‘ (โฉนดตราจอง) et ‘un certificat de préemption tamponné qui a été utilisé’ (ตราจองว่าได้ทำประโยชน์แล้ว); voir la section 1 du code foncier ‘Titre de propriété’.

(ii) « Droit de possession » qui signifie « la terre avec document de certificat d’utilisation » par exemple le Nor Sor Sam Kor (NS3.Kor), Nor Sor Sam Gor (NS3.Gor) et le Nor Sor Sam 4 types de titres à considé(NS3 ) (หนังสือรับรองการทำประโยชน์).

Le droit de propriété est un droit en vertu de l’article 1336 du CCC qui stipule que dans les limites de la loi, le propriétaire d’un bien a le droit d’en user et d’en disposer et en acquiert les fruits ; a le droit de le suivre et de le récupérer auprès de toute personne non habilitée à le détenir et a le droit d’empêcher toute immixtion illégale contre lui.

Le droit de possession est essentiellement le même que le droit de propriété. La grande différence entre le droit de propriété et le droit de possession est le droit de récupérer auprès de toute personne n’ayant pas le droit de le détenir le titre; 10 ans pour le terrain avec droit de propriété et 1 an pour le terrain avec droit de possession (articles 1382 et 1375 du ccc). Il est connu sous le nom d’Usucapion.

Vous pouvez voir qu’il existe de nombreux types de titres fonciers, la plupart des gens recherchent 4 types de titres à considérer.

B : Type de route d’accès.

La loi thaïlandaise divise la route d’accès en deux catégories principales ;

(i) Voie publique, la parcelle qui est reliée à la voie publique, il n’y aura aucun problème pour le droit d’utilisation de la route, la voie publique est une propriété publique qui est très fortement protégée pour le bien public, y compris son usage en vertu de l’article 1034 à 1037 du CCC.

(ii) Chemin privé (passage/servitude), Le principe est que les droits de passage et de servitude découlent du consentement d’un autre propriétaire foncier environnant qui est un droit attaché à une personne, et non un droit attaché à une propriété. Cela signifie que le consentement peut être retiré ou résilié à tout moment. En pratique, pour que le passage/servitude soit un droit attaché à la propriété, ce qui signifie que le droit d’utilisation de la passage/servitude sera entièrement protégé et transféré à tous les cessionnaires des terres de passage/servitude et de votre terre, il doit être enregistré avec le département des terres en vertu des articles 1299 et 1387 du ccc.

Dans l’esprit commun, nous pensons que la servitude ne concerne que le droit d’accès pour la voiture, l’eau ou l’électricité, mais en fait, la servitude comprend un autre droit d’usage tel que la limitation de la hauteur des bâtiments qui peut bloquer la vue. Bien entendu, cette servitude est limitée à la zone concernée et non à l’autre partie de la parcelle ou adjacente. Dans le cas où le passage/servitude serait bloqué par les terrains privé environnants, la voie de nécessité pourrait être appliquée.

C : Type de Communauté.

La communauté se rapporte à la gestion et aux frais des services publics et des espaces communs. Selon le marché immobilier de Phuket, il peut diviser la communauté en 3 catégories 

(i) Non communautaire ; cela signifie le terrain sans qualification de projet par un promoteur. Pas d’espace commun, toutes les questions de services publics seront traitées directement entre le propriétaire et l’agent du gouvernement.

(ii) Communauté en vertu de la loi sur l’aménagement du territoire ; lorsque le promoteur divise le terrain à vendre en 10 parcelles ou plus, le promoteur doit disposer d’un permis de développement foncier et fournir les services publics et les espaces communs nécessaires qui seront entrepris et contrôlés par le promoteur au début et seront remis à la personne morale de la villa (« VJP ») pour leur contrôle lorsque la moitié des propriétaires du terrain ont enregistré le VJP auprès du département des terres conformément aux articles 4, 21, 22, 23 (5), 44 (1) et 45 de la loi sur l’aménagement du territoire BE 2553.

La VJP aura le droit de fixer la réglementation communautaire en ce qui concerne la manière de gérer et d’entretenir le service public et l’espace commun, les frais et les sanctions. Le propriétaire du terrain sera membre de la VJP, la VJP est régie par les articles 46 à 53 de ladite loi qui précisent les modalités de gestion de l’utilité et de l’espace commun avec les membres. Dans ce cas, les devoirs et droits relatifs à l’utilité et aux parties communes seront fixés et le propriétaire sera lié par le règlement de la VJP.

(iii) Communauté Privée ; cela signifie que l’aménagement du terrain a été fait sans permis d’aménagement du terrain, que le promoteur ait divisé le terrain à vendre à partir de 10 parcelles ou plus, ou non. Les services publics et les espaces communs seront sous le contrôle du promoteur ou d’une société thaïlandaise qui peut être établie par le promoteur ou le propriétaire ou les deux. Dans ce cas, les devoirs et les droits relatifs à l’utilité et à l’espace commun, le propriétaire sera lié par le contrat de gestion entre le promoteur et le propriétaire ou entre les propriétaires.

ÉTAPE 2: APPRENEZ À CONNAÎTRE LA MAISON ET LES CHOSES EN RELATION.

Toutes les maisons à Phuket sont soumises à la loi sur le contrôle de la construction. Il faut un permis de construire. Note importante; le permis de construire n’est pas un document de propriété, c’est seulement l’autorisation de l’administration pour permettre à une personne de construire la maison. De plus, le livre bleu (Tabian Baan) n’est que la liste des personnes qui vivent (ont leur résidence officielle) dans la maison. Ce n’est pas un document de propriété.

Il convient de noter, selon les articles 144, 146, 1299 et 1410 du CCC, que la pleine propriété ou Freehold de la maison appartient toujours au propriétaire du terrain sur lequel la maison est construite. L’enregistrement de l’achat au département des terres n’est qu’une validité pour éviter la nullité de l’achat de l’immeuble en vertu de l’article 456 du CCC. Ensuite, en cas de litige entre l’Acheteur et le Vendeur sur l’identité du propriétaire de la maison, d’autres actes et faits seront portés devant le tribunal comme le titulaire de permis de construire, contrat de construction, bail etc. Cependant, si le vendeur cède le terrain à un tiers et qu’il y a un différend sur le propriétaire de la maison, l’acheteur peut perdre ou gagner le procès en vertu des articles mentionnés de la CCC qui dépendent de nombreux facteurs.

Dans la pratique, tous les points concernant le terrain et la maison et les choses en relation doivent être vérifiés par la personne s’occupant des vérifications avant l’achat.

ÉTAPE 3 : APPRENEZ À CONNAÎTRE  LA LOCATION ET LA PLEINE PROPRIETE.

Freehold est un droit de propcontrôle total d’une société thaïlandaise. https://www.golawphuket.com/business-law/how-to-take-full-control-of-a-thai-compriété, le Leasehold ou location est un droit d’utilisation dans le temps, avec le droit de propriété appartenant aux propriétaires fonciers. Freehold est toujours la base comme vous pouvez voir la grande différence ci-dessus. Il y a peu de différences supplémentaires entre le Leasehold et Freehold.

Pour la propriété foncière, si vous avez une entreprise gérée par une société thaïlandaise, la propriété foncière est possible pour vous. De plus, il est possible d’avoir le contrôle total à la fois de votre terrain et de votre société thaïlandaise même si la société thaïlandaise a un actionnaire thaïlandais à plus de 51% de par la différence des droits de vote de chaque actionnaire. Pour plus de compréhension, vous pouvez lire l’article correspondant sur la façon d’avoir le contrôle total d’une société thaïlandaise

ÉTAPE 4 : APPRENEZ À CONNAÎTRE LE CONTRAT.

En pratique, il y aura 2 contrats pertinents.

(i) un contrat de réservation dans lequel vous serez lié par des dispositions essentielles telles que le prix d’achat, le fonds de provision et les prochaines étapes du processus d’achat, du délai pour les vérifications etc. Vous devrez payer des frais de réservation qui seront remboursables si les vérifications sont négatives et a un impact sérieux sur votre droit au bail ou de pleine propriété, par exemple, si l’historique du titre foncier n’est pas suffisant pour dire que le titre foncier est légal, permis de construire incorrect, l’immeuble en condominium n’est pas conforme aux lois sur la sécurité du bâtiment, etc. .

(ii) un contrat de vente et d’achat (S&P) auquel vous serez lié par toutes les dispositions générales du contrat d’achat, c’est-à-dire le prix d’achat, le paiement, le transfert du droit à bail ou de pleine propriété, la date de clôture, la date d’enregistrement, le défaut et la pénalité ainsi que la solution des litiges, etc. vous serez peut-être intéressé de comprendre comment conclure un contrat en vertu de la loi thaïlandaise. Il est important de savoir que la brochure et toute publicité marketing est un élément du S&P (article 6/1 alinéa 3 du CA et arrêt suprême n°3274/2553). La loi sur la protection des consommateurs ne protège que les personnes physiques, pas les personnes morales, vous devez donc être prudent lorsque vous signez le contrat pour le faire sous votre nom.

ÉTAPE 5 : APPRENEZ À CONNAÎTRE L’INSCRIPTION.

La pleine propriété et la propriété à bail doivent être enregistrées auprès du service foncier. C’est une condition de validité en vertu de la loi thaïlandaise que le bail (durée de location de plus de 3 ans) doit être enregistré auprès du département foncier compétent en vertu de l’article 538 du CCC et la propriété franche (achat d’un bien immobilier) doit être enregistrée auprès du département foncier compétent en vertu des articles 456 et 1299 du CCC. Ce système d’enregistrement visait à l’enregistrement de vos droits sur l’acte public. Votre nom sera indiqué sur le titre de propriété pour déclarer votre droit au public.

Le document requis, les taxes et les frais sont pour la plupart les mêmes avec le condominium , qui comprenait une option pour éviter les taxes et les frais en reprenant une société. Mais pour cela, votre société thaïlandaise doit être correctement structurée en vertu de la loi et des règlements pour l’enregistrement de la propriété foncière.

Après avoir lu cet article, vous pouvez facilement comprendre la raison de consulter et d’utiliser le service d’un avocat avant tout achat. Il est impératif de savoir clairement ce que vous faites pour économiser votre investissement immobilier à Phuket. Si vous souhaitez qu’un cabinet d’avocats expérimenté avec un avocat immobilier à Phuket vous aide, contactez-nous.

Article par;
Frederic Retif, Master in Business law
et
Nuansnit Chantawong, Master in Law