Étape Par Étape Pour Etablir Un Contrat De Vente Et D'achat De Terrain Et De Villa En Pleine Propriete À Phuket

Contrat De Vente Et D’achat De Terrain Et De Villa En Pleine Propriete À Phuket

Un contrat ou un accord à Phuket sont soumis à des conditions de validité en vertu du Code civil et commercial de Thaïlande (CCC), et si vous décidez de rédiger vous-même un accord, vous devez bien comprendre les conditions de validité, les lois, les règles et la réglementation pertinente.

Cet article n’a pas pour but de vous dire comment faire le contrat vous-même. Il vise à vous donner une idée de ce à quoi vous devez penser lors de la conclusion d’un contrat de vente et d’achat en pleine propriété d’un terrain et d’une villa  (S&P) une fois que vos vérifications ont été effectuées. Cet article est également utile pour rédiger un contrat de leasehold ou bail emphytéotique, mais vous devez tout d’abord comprendre la différence entre le bail et la pleine propriété en droit thaïlandais.

Lors de la conclusion d’un contrat ou d’un accord, tous les détails de chaque disposition doivent être décrits clairement et joints aux documents et aux objets qui s’y rapportent. Ici, on a une idée de ce qu’il faut penser, décider et clarifier ; pas à pas.

ÉTAPE 1 : PARTIES DE L’ACCORD

Les parties aux accords doivent être les mêmes parties que le contrat de réservation. Si le nom des parties des deux accords est différent, il doit être clairement décrit comment les droits de cession fonctionnent et sont liés aux accords.

Il convient de noter qu’une société à responsabilité limitée ou company limited en tant qu’acheteur ne serait pas protégée par la loi sur la protection des consommateurs B.E. 2522 (CPA). Ordonnance de la Cour d’appel no. 632/2560.

ETAPE 2: ACHAT DE TERRAINS OU DE VILLAS

Les détails spécifiques du terrain ou de la villa et les conditions propres à chacun; comment les parties ont convenu de vendre, s’ils sont vendus tel quel (ne signifie aucune garantie pour les défauts) ou vendu avec garantie de droit de propriété ou de possession pour le terrain ou droit de propriété pour la villa; superficie des biens; garantie pour tous défauts etc….

Il est à noter que pour les terrains avec droit de possession tels que Nor Sor 3, Nor Sor 3 Kor, la livraison du terrain avec une superficie moindre ou supérieure au contrat est possible. En cas de vente en l’état, les deux parties n’ont aucun droit à réclamer le déficit ou l’excédent de superficie (jugement de la Cour suprême n° 3754/2540).

Si la superficie totale est spécifiée dans le contrat, l’acheteur a le droit soit de refuser, soit d’accepter et de payer le prix proportionnellement, si le déficit ou l’excédent n’excède pas 5% de la superficie totale spécifiée, l’acheteur est tenu d’accepter et payer proportionnellement. Toute réclamation contre le déficit ou l’excédent ne peut être intentée plus d’un an après la livraison (article 466-467 du CCC).

Si la villa comprend des meubles, la liste d’inventaire doit être suffisamment claire pour comprendre chaque article, son prix et son état.

ÉTAPE 3 : PRIX D’ACHAT ET PAIEMENT

Il doit être clairement décrit le montant, quand et comment le paiement doit être effectué. En cas d’utilisation des services de compte séquestre, l’accord sur le séquestre doit être signé par le vendeur, l’acheteur et le séquestre. Le devoir et l’exécution par le séquestre doivent viser à protéger le bénéfice à la fois du vendeur et de l’acheteur.

Si l’unité comprend des meubles et que l’acheteur accepte de payer ou de partager le paiement des taxes, le prix d’achat doit être clairement être divisé et clairement être attribué à l’unité et les meubles qui sont sujets à un taux d’imposition différent l’un concerne la vente d’un bien immobilier et l’autre d’un bien meuble.

Le prix d’achat peut inclure les frais de maintenance des communs, les factures de services publics déjà payées à l’avance ou l’assurance, le cas échéant.

ÉTAPE 4 : DATE DE CLÔTURE ET REMISE DES CLEFS

Fixez une date de calendrier claire pour la clôture (enregistrer la pleine propriété au service foncier) et la remise des clefs. Fixez une période appropriée pour la date de vérification finale de la documentation des deux parties avant la date de clôture. Définissez clairement les tâches de chaque partie sur ce qu’il faut faire à la date de clôture et dressez une liste claire des éléments à remettre.

Définissez ce qu’il faut faire lorsque l’inscription n’a pas pu être effectuée à la date de clôture en raison d’erreurs de documentation.

ÉTAPE 5 : GARANTIES

Même si la propriété est vendue telle quelle, le S&P devrait avoir une garantie pour

(i) toute perturbation causée à la possession paisible de l’acheteur et les garanties pour toute réclamation attachées
(ii) toute privation de la totalité ou d’une partie de la villa ou du terrain.
(ii) toute réclamation d’un tiers contre la propriété dont les réclamations sont fondées sur la responsabilité du Vendeur. Il doit clairement décider et décrire comment le Vendeur doit réagir en cas de contestation. Il devrait inclure les dommages-intérêts, les frais juridiques plus le taux d’intérêt.

En outre, les deux parties devraient garantir leur capacité à conclure l’accord. Une capacité sui juris peut être limitée par une loi ou un accord, c’est-à-dire le droit de la famille, le droit de la faillite, etc.

ÉTAPE 6 : DEPENSES TAXES ET FRAIS

Définir le payeur de chaque coût. Normalement, les honoraires d’avocat devraient être payés indépendamment par chaque partie, l’impôt sur le revenu, la taxe locale et les frais de transfert devraient être payés par le vendeur, mais on constate souvent que les parties conviennent de partager 50/50 sur toutes les dépenses du Cadastre.

ÉTAPE 7 : AFFECTATION ET SUCCESSION

Définissez le fonctionnement de l’affectation et de la succession. L’acheteur devrait avoir le droit de céder tous les droits et obligations en vertu du S&P à des tiers. Tous les droits et devoirs des deux parties en vertu du S&P doivent être transférés aux exécuteurs, héritiers et successeurs.

ÉTAPE 8 : LITIGE POUR DÉFAUT ET SOLUTION

Définissez ce qu’il faut faire lorsque la partie est en violation de l’accord, comment résoudre le différend pacifiquement et de bonne foi, les conditions pour résilier l’accord, les dommages et les recours qui devraient inclure les frais juridiques plus le taux d’intérêt.

ÉTAPE 9 : LE DROIT APPLICABLE ET LA LANGUE

Définissez ce qui devrait faire partie de l’accord, c’est-à-dire une brochure, toutes les pièces jointes, un e-mail entre les parties, etc. Définissez ce qui ne devrait pas faire partie de l’accord, c’est-à-dire un e-mail entre le courtier et l’acheteur, un accord verbal, etc.

Lors de la signature d’un contrat sur un bien immobilier en Thaïlande, vous n’êtes pas autorisé à choisir le tribunal auquel vous souhaitez vous adresser (article 4 bis du Code de procédure civile B.E. 2477) mais vous pouvez choisir entre un tribunal ou un centre d’arbitrage thaïlandais (article 14 de la loi sur l’arbitrage B.E. 2545). Vous pouvez choisir une langue que vous comprenez. Cela n’a pas besoin d’être le thaï. De plus, s’il y a un conflit de langue, vous pouvez choisir l’anglais pour gouverner. (article 14 du CDC).

ÉTAPE 10 : DATE DE SIGNATURE  ET LIEU DE SIGNATURE

Il peut s’agir à la fois d’une signature en personne ou d’une signature électronique, une signature électronique est acceptable en vertu de l’Electronic Transaction Act B.E. 2544. La date et le lieu de la signature sont nécessaires lorsque le différend ne peut être résolu pacifiquement. Il indiquera à votre avocat quand et à quel tribunal s’adresser, si nécessaire.

J’espère que cet article vous donnera des idées. Si vous avez besoin d’aide par un avocat à Phuket ou par un cabinet d’avocats à Phuket. Vous pouvez envoyer un e-mail à notre avocat immobilier, vous ne serez PAS facturé pour la première session afin de déterminer vos besoins.

Article By:

Akenarin Thongplod Thai Barrister at Law and Notaries Services Attorney
& Frederic Retif, Master in Business law