Superficie

Comme vous le savez peut-être, les étrangers ne sont pas autorisés à détenir les droits de propriété sur la terre. Mais cela n’inclut pas la maison et la construction sur ou sous le terrain ! Dans cet article, nous allons parler des droits de superficie qui séparent les droits de propriété entre le terrain et le bâtiment sur ou sous celui-ci.

Comment cela fonctionne-t-il en vertu de la loi thaïlandaise ? Que signifie les superficies ?

C’est le droit de posséder des bâtiments, des structures ou des plantations sur ou sous le terrain. Elle naît du contrat entre le « Propriétaire du terrain » et une autre personne « le Superficiaire ».

Comme vous le savez peut-être, tous les contrats en Thaïlande sont soumis à une condition de validité. Gardez à l’esprit que les droits de superficie doivent être enregistrés auprès du Département des terres. Sinon, l’acquisition du droit de superficie n’est pas complète conformément aux articles 1410 et 1299 du Code civil et commercial de Thaïlande (CCC). Vous remarquerez peut-être que parfois le propriétaire du terrain et le propriétaire du bâtiment au-dessous ou au-dessus du terrain peuvent ne pas être les mêmes.

De plus, la superficie en vertu de la loi thaïlandaise comprend l’emphytéose. Le propriétaire du terrain comprend le propriétaire de tous les types de terrains NorSorSam (jugement de la Cour suprême n° 6188/2545).

Ce droit peut-il être transférable au(x) héritier(s) ?

Selon l’article 1411 du CCC, sauf disposition contraire de la loi qui le crée, le droit de superficie est transmissible et transmissible par voie de succession.

Y a-t-il une période de temps ?

Un droit de superficie peut être créé soit à durée déterminée, soit à vie du propriétaire du terrain ou du superficiaire.

S’il est créé pour une durée déterminée, la durée ne peut excéder trente ans ; si un délai plus long est stipulé, il est ramené à trente ans. La subvention peut être renouvelée pour une période n’excédant pas trente ans à compter du renouvellement (article 1412 du CCC).

Le droit de superficie peut-il être résilié ? Si le délai n’a pas été fixé, le droit de superficie peut être résilié à tout moment en donnant un préavis raisonnable à l’autre. Mais s’il y a le loyer, soit un préavis d’un an doit être donné, soit un loyer d’un an payé (article 1413 du CCC). Gardez cela à l’esprit, bien que la loi indique le mot « loyer », mais c’est toujours la superficie, ce n’est pas une location ou un bail. Si le Superficiaire ne respecte pas les « conditions essentielles spécifiées dans le contrat qui crée le droit de superficie ». S’il ne paie pas le loyer pendant deux années consécutives, le droit de superficie peut être résilié (article 1414 du CCC).

Cependant, elle ne s’éteint pas par la destruction des bâtiments, des structures ou des plantations même si elle est causée par un cas de force majeure (article 1415 du CCC).

Que se passe-t-il si le droit de superficie est résilié ?

Dans tous les cas de résiliation de la superficie, le Superficiaire peut emporter les bâtiments, constructions ou plantations, mais le terrain doit être remis dans son état antérieur. Toutefois, si le Propriétaire du terrain notifie son intention d’acheter les bâtiments, structures ou plantations au prix du marché, le Superficiaire ne peut refuser l’offre que pour des motifs raisonnables. (l’article 1416 du CCC).

Dans le cas où le contrat de vente et d’achat n’a pas besoin d’être enregistré auprès du Département des terres (article 144 du CCC, jugement de la Cour suprême n° 1995/2522).

Enfin, j’espère que cet article vous sera utile. Si vous avez des questions sur les droits de superficies, n’hésitez pas à nous envoyer un courriel. Toutes les questions recevront une réponse dans le jour ouvrable ou le lendemain. Hâte de vous entendre.

Article par; Nuansnit Chantawong, Master en droit, avocat et notaire.