Étape Par Étape, Les 10 Points Clés Standard Pour La Vérification

L’achat d’un terrain, d’un terrain avec une maison ou d’un condominium à Phuket, en Thaïlande, est populaire auprès des étrangers. Dans la plupart des cas, le but de l’achat est un investissement ou une résidence. Souvent, à la fois investissement et résidence.

L’une des étapes importantes pour l’achat d’un bien immobilier à Phuket en Thaïlande est « le contrôle préalable du terrain et de la construction ». Nous avons déjà eu le plaisir de vous présenter cette étape.

. Il s’agit d’une enquête sur les points clés des informations avant l’achat pour déterminer, prévenir un problème juridique et protéger votre investissement.

Code foncier (BE 2497).
Code civil et commercial livre 1 à livre 4.
Code des impôts (BE 2559).
Loi sur le contrôle de la construction (BE 2522).
Règlement Ministériel Nr. 20 (BE 2532) concernant la loi sur le contrôle de la construction (BE 2522).
Département des travaux publics et de l’aménagement du territoire de Phuket (BE 2554).
Bureau des ressources naturelles et de la politique et de la planification environnementales (BE 2553).
Loi sur les Condominiums. (BE 2551) en cas d’achat d’un Condominium.

1-Acte foncier;

Si nous avons vu que le type de terrain est important, la terre doit être étudiée dans les moindres détails, comme l’historique de l’acte foncier pour s’assurer que l’acte foncier est légal et qu’il n’est pas possible pour un tribunal de déclarer l’acte foncier illégal après l achat. Il est courant d’avoir entendu parler d’un terrain ou d’un projet qui a été déclaré illégal malgré la production d’un document qui semble authentique. Le domaine du parc national devient illégalement privé.

2-Limites terrestres;

Le terrain limitrophe peut être un problème sérieux après l’achat, cette vérification doit être effectuée par  étude avec un avocat. L’empiètement sur le terrain des voisins n’est pas la meilleure façon de se présenter à eux.

3-Voie d’accès;

Vous savez que la voie et la route sont légalement différentes. Vous devez donc vous assurer que le terrain a une voie d’accès, directement à la voie publique est le meilleur mais une voie privée avec l’enregistrement d’une servitude est acceptable. Sachez que la simple mention sur le titre de propriété indiquant que la voie publique est raccordée ne suffit pas, le plan cadastral du département foncier et les documents des collectivités locales doivent être vérifiés.

4-Limite de construction;

En raison de la loi sur la zone urbaine et l’environnement par exemple, à Phuket, depuis 2010, un permis de construire ne peut être délivré pour le terrain à une altitude supérieure à 80 mètres. De plus, comment vous sentiriez-vous lorsque votre belle vue sera bloquée par un bâtiment de 6 étages, construit après votre achat. Et vice-versa, vous projetez d’ériger un immeuble de 6 étages, mais la réglementation n’autorise qu’un immeuble de 3 étages.

5-Droit de propriété;

Dans certains cas, la propriété du terrain et du bâtiment sont détenues par des personnes différentes. Le terrain appartient à une société thaïlandaise mais le bâtiment appartient au directeur de la société, donc légalement à deux personnes différentes et vous devez vous assurer que les vendeurs ont le droit de vendre, de louer ou d’aliéner sans le consentement d’un tiers. Être administrateur de la société ne signifie pas que vous avez le droit de vendre ses actifs sans reconnaissance et autorisation du conseil d’administration. Le directeur a une responsabilité envers les actionnaires et les tiers.

6-Bâtiment;

Le bâtiment illégal peut être sujet d’une ordonnance administrative ou judiciaire pour démolir le bâtiment, c’est pourquoi un permis de construire précis est important. Dans certains cas, nous avons constaté que le permis de construire ne couvre pas l’ensemble du bâtiment au-dessus du terrain.

7-Licence de Condominium;

En cas d’achat d’un condominium, plusieurs fois le contrat d’achat et le paiement sont effectués avant l’approbation du permis de condominium, et le risque est que l’acheteur ne puisse pas enregistrer la pleine propriété pour l’unité. De plus, un enregistrement d’un lease avec des problèmes de normes de gestion non acceptables survient souvent plus tard.

8-Taxes Impayées;

Ceci est très important notamment dans le cas où la propriété du terrain appartient à une société Thaï  comme une Company Limited et que l’acheteur reprend la Company Limited, une analyse et des conseils d’un comptable seront nécessaires dans ce cas. De plus, si une B.V.I.  est impliquée en tant qu’actionnaire de la Thai Company Limited, le certificat de fonction et le certificat de bonne réputation doivent être examinés. Ceci pour éviter les problèmes fiscaux après l’achat.

9-Structure de Gestion;

Comprendre les frais de maintenance ; L’accord de gestion doit être clarifié en cas d’achat immobilier dans un projet de développement ou le règlement du syndic de copropriété doit être clarifié en cas d’achat dans la copropriété. Qu’en est-il si vous payez pour certains services qui ne sont pas fournis ou si vous n’avez pas le droit de vote lors de l’assemblée des copropriétaires. Ils peuvent affecter votre future jouissance dans la résidence.

10-Services;

Pour comprendre le coût impliqué. Des compteurs privés ou communs partagés entre copropriétaires, locataires peuvent entraîner des factures multipliées par 10 ou plus. Les dépenses de développement peuvent être augmentées de façon exponentielle si le raccordement à la Régie Publique d’Électricité est éloigné et que la puissance n’est pas suffisante pour couvrir tout votre projet. Le transformateur électrique coûte beaucoup plus d’argent que ce à quoi vous vous attendiez et peut être facturé jusqu’à un million de bahts.

Ces 10 points clés sont le minimum à vérifier, mais de nombreux autres points sont intéressants à vérifier et peuvent avoir des conséquences dans votre choix. Comme ils ne sont pas seulement légaux, nous ne les expliquons pas plus en détail dans cet article.

Erreurs fréquentes;

Les détails approfondis de l’historique des titres fonciers ne sont pas parfaitement vérifiés et certains points ne sont pas clairs ou ne sont pas vus.

Le bornage n’est pas validé par un arpenteur-géomètre pour connaître exactement le repère et la borne (GPS).

La voie d’accès n’est pas validée par le plan cadastral pour s’assurer que la simple mention de voie publique est réellement reliée à la voie publique.

Le permis de construire n’est pas validé car il ne couvre pas toutes les constructions au-dessus du terrain. En vertu de la loi sur le contrôle de la construction (BE 2522), la plupart des bâtiments nécessitent un permis de construire, donc même si votre bâtiment achevé est plus petit que prévu, vous devez le rectifier.

Le plan d’aménagement du territoire n’est pas validé en cas d’achat d’un condominium car les lois sur l’urbanisme,  sur les ressources naturelles  environnementales et la loi sur les Condominiums ne sont pas respectées.

Les vérifications foncière et immobilière sont une étape importante pour prévenir un problème juridique et protéger votre investissement. J’espère que cet article vous aidera à comprendre la nécessité d’une vérification immobilière et n’hésitez pas à nous contacter pour travailler ensemble pour votre protection.

Article par;

Frédéric Rétif, Master en droit des affaires, avocat français et conseiller juridique Thaïlandais.
et Akenarin Thongplod, Avocat et Notaire Thaïlandais