Comment fonctionne le droit de passage ou la servitude dans la loi thaïlandaise ?

La loi sur le droit de passage en Thaïlande est une partie du droit de servitude. Il est souvent impliqué lors de l’achat d’un terrain à Phuket. La compréhension de ce droit peut être utile lors de l’achat d’un terrain. Que ce soit à bail ou en pleine propriété. Cet article va à “Servitude” en vertu de la loi thaïlandaise.

Que signifie la servitude dans la loi thaïlandaise ?

Premièrement, afin de comprendre le sens de la servitude dans la loi thaïlandaise. La comparaison avec les lois d’autres pays peut aider. La servitude ‘dans la loi thaïlandaise signifie la même chose que ‘la servitude praediale’ dans la loi romaine. Cela signifie la même chose que « Easement Law » en droit foncier anglais et « Servitude » en droit français. C’est un droit attaché à un immeuble (terrain et/ou maison) au profit d’un autre immeuble. Dans le droit romain appelé “jus in re aliena”. Il n’inclut pas un droit au-dessus des autres « droits personnels réels ». Troisièmement, la servitude en droit thaïlandais n’inclut pas « usus fructus » et « habitatio ». (Droit immobilier : MRV Seree Pramote B.E. 2549).

L’article 1387 du Code civil et commercial de Thaïlande (CCC) stipule qu’un immeuble peut être soumis à une servitude. En vertu de laquelle le propriétaire d’un tel bien (Propriété Serviteur) est tenu au profit d’un autre immeuble (Propriété Dominante) de subir un certain acte affectant sa propriété ou de s’abstenir d’exercer certains droits inhérents à sa propriété.

Il existe 3 caractéristiques principales de la loi sur les servitudes ou de la loi sur les servitudes en vertu de la loi thaïlandaise.

1 – Le droit de servitude attaché à la propriété.

Ce n’est pas un droit attaché à une personne. Un immeuble peut être soumis à une servitude en vertu de laquelle le propriétaire de cet immeuble est lié. Par conséquent, le changement de propriétaire d’un bien n’affecte pas les droits de servitude. Cela signifie que le droit de servitude est transférable avec la propriété servante pour la propriété dominante.

2- Le droit de servitude n’est pas uniquement limité à des fins spécifiques.

La servitude peut être utilisée pour tous droits qui profitent à un autre bien immobilier. Par exemple, autorisez la propriété dominante à utiliser la propriété servante comme route d’accès, puits, évacuation et connexion aux services publics. Cela inclut également de ne pas porter atteinte à une vue. etc.

3- Le droit de servitude est au profit d’un autre « immeuble ».

Pas au profit d’une autre personne. Quelques exemples au profit des autres biens immobiliers mentionnés à l’article 2 ci-dessus. Voici un exemple intéressant pour comprendre : permettre à d’autres personnes de faire un puits pour l’utilisation de l’eau sur un autre immeuble est une servitude, permettre à d’autres personnes d’utiliser l’eau sur le terrain n’est pas une servitude (Suprême Judgment Number (SJN) 11-13 / 2503).

Comment survient la servitude ?

Premièrement, les droits de servitude peuvent découler à la fois d’un consentement ou de la loi. En comparaison avec la voie de nécessité qui ne surgit que par la loi.

La servitude peut naître par consentement. Ce type de consentement peut prendre fin à tout moment. (le Consentement n’est pas un Contrat). La servitude peut naître par la Loi après l’avoir utilisée plus de 10 ans (S 1393, 1401 et 1382 du CCC). La servitude survenant par consentement doit être enregistrée au Cadastre (S 1299 du CCC). Sinon, le droit de servitude n’est pas pleinement en vigueur (SJN 1084/2507). C’est une grande différence avec la servitude qui découle de la loi qui est en vigueur sans enregistrement (SJN 237/2508).

Remarque importante; le consentement de la servitude ou du contrat de servitude doit être donné par la propriété servante. Cela signifie le propriétaire seulement. L’autre qui n’est pas le propriétaire comme un locataire  ne peut pas donner ce consentement. Dans le cas où le terrain appartient à plus d’un propriétaire, le consentement doit être donné par tous les copropriétaires.

Quel est l’effet de la servitude ?

Les limites des droits sont inhérentes à la propriété Servante. Cela concerne l’exercice de certains actes ou de s’abstenir d’exercer certains droits.

D’une part, le droit de servitude consiste à s’abstenir d’exercer des droits (devoir passif, pas de devoir actif). Par conséquent, le propriétaire de la Propriété Dominante n’est autorisé à apporter aucun changement, que ce soit sur la Propriété servante ou sur la Propriété dominante, ce qui augmente le fardeau de la Propriété servante. Et le changement des exigences du propriétaire de la propriété dominante ne lui donne pas le droit d’imposer une charge supplémentaire sur la propriété servante (S1388 et 1389 du CCC).

Exemples : Donner son consentement pour une route d’accès. Changer la route d’un chemin de terre à un chemin en béton n’augmente pas le fardeau de la propriété servante (SJN 1730/2503). Mais, impossible de fabriquer des poteaux électriques et de poser des conduites d’eau (SJN 378/2511).

D’autre part, le propriétaire du Bien Serviteur doit s’abstenir de tout acte qui tendrait à diminuer l’utilité de la servitude ou à la rendre moins commode (S 1390 du CCC). Donner un consentement pour la route d’accès de 3 mètres de large ne peut pas passer à 1 mètre de large (SJN 237/2508).

Obligation d’entretien et de conservation.

Le propriétaire de la Propriété Dominante doit payer ce qui est nécessaire pour préserver, faire usage de la servitude, de l’entretien et de la réparation. Toutefois, si le propriétaire du Bien Serviteur bénéficie de l’usage; il doit supporter une part des frais au prorata de la prestation qu’il perçoit (S1389 du CCC).

Fin de la servitude

La servitude n’a pas de limite de temps, elle existe tant que le droit n’est pas perdu, peut-être plus de 100 ans (SJN 300/2465, 1083/2494 et 1426/2514).

La servitude peut prendre fin par sa condition. Par exemple, les Biens Serviteurs et les Biens Dominants sont dévolus à un seul et même propriétaire, destruction totale des Biens Serviteurs ou Dominants, non usage pendant 10 ans ou non bénéfice au bien dominant, dans ces cas, les droits de servitude prennent fin. (S1397 à 1400 du CCC)

Différend concernant droit de passage ou servitude

Des différends peuvent survenir concernant l’application des règles concernant le droit de passage ou sur les servitudes. Le type d’action en justice peut concerner l’existence de la servitude, l’étendue ou l’utilisation de la servitude. L’Exigence d’usage de la servitude et si elle comprend des dommages ou des recours.

Note importante Souvent la question de la servitude se pose pour  la route d’accès. La servitude n’est pas une voie de nécessité. Lorsqu’il porte le litige devant le tribunal, celui-ci doit indiquer clairement les caractéristiques du litige. Dans cet esprit, les droits et les devoirs entre la servitude et la voie de la nécessité sont différents.

En conclusion, nous espérons que cet article vous donnera quelques idées sur ce genre de droit. Si vous avez besoin de l’aide d’un cabinet d’avocats qui offre des services juridiques complets. Ou s’il y a des questions, n’hésitez pas à nous contacter.