Étape par étape des vérifications à Phuket

Dans certains pays occidentaux, lors du processus de transfert de propriété d’un bien immobilier, la loi oblige les parties à recourir aux services d’un organisme public ou d’un représentant pour protéger l’acheteur en rendant obligatoire l’étape de vérification.

En Thaïlande, les parties peuvent s’adresser directement à l’administration compétente pour enregistrer la propriété ou les droits sur le transfert de propriété immobilière. Par conséquent, certains acheteurs prennent le risque de s’engager sans effectuer une vérification compétente et complète et ont malheureusement perdu beaucoup d’argent.

À Phuket, les restrictions d‘utilisation des terres et/ou des bâtiments sont régies par les lois énumérées ci-dessous avec les règlements ministériels correspondants :

Code foncier (BE 2497).
Code civil et commercial livre 1 à livre 4.
Code des impôts (BE 2559).
Loi sur le contrôle de la construction (BE 2522).
Règlement Ministériel Nr. 20 (BE 2532) concernant la loi sur le contrôle de la construction (BE 2522).
Département des travaux publics et de l’aménagement du territoire de Phuket (BE 2554).
Bureau des ressources naturelles et de la politique et de la planification environnementale (BE 2553).
Loi sur les Condominium. (BE 2551) en cas d’achat d’un condominium.

La vérification doit porter essentiellement sur le titre de propriété, l’immeuble, le propriétaire ou titulaire des droits immobiliers et sur les relations juridiques entre eux et les tiers.10 points clés doivent être au minimum vérifiés

Le titre autorise certains usages privés et accorde certains droits d’usage, de possession, de propriété ou de transfert de droits en pleine propriété et à bail. Il y a 4 titres à considérer, le Nor Sor Si Djor (Chanote), le Nor Sor Sam Kor (N.S.3.Kor), le Nor Sor Sam Gor (N.S.3.Gor) et le Nor Sor Sam (N.S.3).

Le rapport sur les vérifications concernant le titre de propriété montrera toute l’historique des transactions et toutes les charges comme la servitude ou l’hypothèque. Si des droits réels existent mais ne sont pas dûment enregistrés, en tant que nouveau propriétaire, vous avez le droit de révoquer ces droits invalides (article 1299 alinéa 1 du C.C.C.).

L’immeuble doit également être libre de toute dette, charge ou autre restriction de droit privé ou public autre que les servitudes habituelles. Pour éviter de futurs litiges juridiques, la construction doit correspondre au permis délivré.

En présence de projets de condominiums, les règles et règlements sont plus stricts et certains développeurs utilisent le mot « condominium » uniquement à des fins de marketing et à la fin, la licence Condominium ne sera pas délivrée et l’unité ne pourra  pas être enregistrée sous votre nom.

En présence d’un terrain et d’un bâtiment, le propriétaire des deux peut être différent, dans ce cas, chaque actif et chaque propriétaire doivent faire l’objet d’une vérification et d’une enquête approfondie. Du côté judiciaire, par exemple, nous devons vérifier pour chaque propriétaire ses informations pénales et civiles qui pourraient impacter le processus judiciaire d’acquisition.

Une société thaïlandaise peut également être propriétaire de l’ensemble de l’actif, dans ce cas, l’acheteur peut acheter des actions sous son propre nom et devenir administrateur de la société. Le contrôle des autres actions n’est pas à négliger. Par ailleurs, la vérification nécessite un audit spécifique dans les domaines comptable et fiscal. Pour bien comprendre l’importance des actions et du droit de vote ci-joint, veuillez lire notre article ˆ5 clés lors de la création d’une nouvelle entreprise thaïlandaiseˆ.

Pour toutes ces raisons, la première étape de votre «investissement immobilier à Phuket en Thaïlande» doit être les vérifications et il est mieux d’ utiliser un cabinet d’avocats compétent et expérimenté à Phuket, des professionnels pour les faire. Contactez-nous.

Article par;

Frédéric Rétif Master en droit des affaires, avocat français et conseiller juridique thaïlandais.